Квартирный вопрос один из самых востребованных в юридической практике. Рассмотрим еще один из часто возникающих вопросов о праве собственности на такой объект недвижимости как квартира.

Квартира является делимым объектом и поэтому долевая собственность на такой объект не является редкостью . В случае когда доля в праве собственности на квартиру является значительной (например ½ или 1/3) проблем с распоряжением ею не возникает. Собственники легко могут выделить свою долю в натуре (по договоренности или по решению суда) и распорядиться ею по своему усмотрению. Но иногда при наследовании объекта несколькими родственниками или в случае дарения доли в праве в собственности человека оказывается незначительная доля, например 1/10 или 1/15. Выдел такой доли в натуре часто невозможен без несоразмерного ущерба общему имуществу, использование по прямому назначению тек же практически не возможно. В случае же наличия конфликта между сособственниками ситуация становится практически неразрешимой.

Для определения решения данного вопроса нужно обратиться к законодательству и судебной практике.

Законодательная база — это, прежде всего ст.252 ГК РФ, о разделе имущества, находящегося в долевой собственности, а точнее пункты 3 и 4 этой нормы права. Согласно п. 3 при недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества. Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности. То есть данный пункт устанавливает возможность выплаты собственнику незначительной доли компенсации, а пункт 4 определяет пути выплаты компенсации – по соглашению сторон или в судебном порядке, а именно выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия. В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию.

Теперь стоит обратиться к судебной практике, хотя она и не носит массовый характер, но сформировалась и дает возможность определить основные моменты, на которые стоит обратить внимание.

Первое, это конечно размер доли, то есть доля может быть признана малозначительной если она значительно меньше доли/долей остальных сособственников квартиры, а выделить изолированную комнату и часть общего имущества содольщику, при его размере доли, невозможно.

Второй момент, это отношение собственника малозначительной доли к своему имуществу. Если собственник части квартиры не участвует в ее ремонте (материально или физически), не оплачивает коммунальные платежи, не отвечает на предложения о ее выкупе, мене и т.д., фактически проживает в другом месте, имеет иную недвижимость, где и живет постоянно его доля может быть признана малозначительной.

И еще один момент — это определение стоимости доли. Исходя из сложившейся практики выкупная цена малозначительной доли в праве собственности определяется на основании оценки как рыночная.

Из всего вышесказанного можно сделать вывод, что вопрос о выкупе малозначительной доли в праве собственности на квартиру вполне можно урегулировать как по соглашению сторон, так и в судебном порядке.